Plan d'action énergie · Document opérationnel
Améliorer le DPE — Villa Jolie
2 rue Kosma, 06000 Nice · RDC 157,29 m² Carrez · Construit 1899 · DPE actuel : E (288 kWh/m²/an)
E → B
Trajectoire réaliste
1 800–2 600 €
Économie / an
33–68 k€
Volet énergie (HT)
⚖️ Le point d'honnêteté avant tout : le diagnostic 2023 projette 104 kWh/m²/an après travaux. Sur l'échelle DPE, c'est une étiquette B (71–110), pas A (≤ 70). Atteindre A imposerait d'abandonner la chaudière gaz 2020 pour une PAC — décision déjà écartée (chaudière récente conservée). Cap assumé : E → B. Pour un immeuble de 1899, B est un résultat excellent : location sans restriction, valeur maximisée, confort transformé. Ce document vise B fermement, avec les options pour tangenter A si souhaité un jour.
1 · D'où viennent les pertes (diagnostic 29/12/2023)
Murs 27 %
Plancher bas 26 %
Ventilation 23 %
Vitrages 16 %
PT 8 %
| Poste de déperdition | Part | Cause | Action(s) du plan |
|---|
| Murs | 27 % | Pierre 50 cm sans isolant | Action 6 (mur Ouest) — les façades Sud/Est restent nues (Belle Époque, ITE impossible) |
| Plancher bas | 26 % | RDC sur caves non isolées | Action 4 — le meilleur ratio gain/coût/simplicité du projet |
| Ventilation | 23 % | Aucune VMC, aération par fenêtres | Action 9 — VMC hygro B (déjà au plan BENAIM CVC) |
| Vitrages | 16 % | Simple vitrage d'origine, ~36,8 m² | Action 5 — double vitrage performant sur toutes menuiseries |
| Ponts thermiques | 8 % | Jonctions murs/planchers | Action 7 — traiter pendant les postes 4/5/6 |
A ≤ 70
hors d'atteinte sans PAC (gaz conservé)
B 71–110
← CIBLE : ~104 kWh/m²/an après plan complet
C 111–180
atteint même avec plan partiel (actions 4+5+9)
E 251–330
← AUJOURD'HUI : 288 kWh/m²/an · 2 805–3 795 €/an
2 · Les 15 actions — ordre d'exécution recommandé
Phase 0 — Préalables (à lancer MAINTENANT, avant l'APS BENAIM)
1Audit énergétique réglementaire + simulation thermique de la cible
500 – 1 200 €Thermicien / bureau d'études thermiquesSécurise l'étiquette B avant de dépenser
Faire recalculer le DPE projeté avec le projet BENAIM réel (surfaces A3, VMC, CE 300 L, multi-split). Vérifie que le bouquet atteint bien ≤ 110 kWh et identifie l'écart exact à combler. Exigence : logiciel 3CL-DPE 2021, simulation par geste. C'est aussi la pièce d'entrée de MaPrimeRénov' Parcours accompagné.
2Monter le dossier d'aides AVANT signature des devis
0 € (ou inclus accompagnateur)MaPrimeRénov' · CEE · Éco-PTZ · TVA 5,5 %
Règle d'or : aucun devis signé avant dépôt des dossiers (sinon aide perdue). ① MaPrimeRénov' : saut de 2 classes (E→B) = éligible « Parcours accompagné » avec Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire — aide en % du montant selon revenus (profils aisés : ~30 % plafonné). ② CEE : cumulables, via comparateur (nr-pro.fr) ou directement poseurs. ③ Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € à 0 % sans condition de revenus — à demander à la banque avec les devis. ④ TVA 5,5 % : directe sur factures des postes énergétiques (fenêtres, isolation, VMC, régulation).
3Autorisations copropriété (AG) pour les postes touchant les parties communes
0 € (délai 3–6 mois)Syndic — mettre à l'ordre du jour au plus tôt
Concerne : isolation en sous-face du plancher via les caves (plafond des caves = potentiellement partie commune), doublage du mur Ouest (mitoyen parties communes), remplacement des menuiseries visibles en façade (aspect extérieur identique = déclaration simple, mais l'AG doit valider), passage de gaines. À présenter avec le dossier BENAIM + étude Lasry & Moro. Anticiper = ne pas bloquer le chantier.
Phase 1 — L'enveloppe (le gros du gain, pendant le chantier BENAIM)
4Isoler le plancher bas par les caves — R ≥ 4,5 m²K/W
4 500 – 10 000 €≈ −45 à −60 kWh/m²/an (le meilleur ratio du projet)MPR + CEE + TVA 5,5 %Artisan RGE
Panneaux (laine de roche ou PSE graphité) fixés en sous-face du plancher, par les caves (7,25 + 8,91 m² accessibles + circulations). Traite 26 % des déperditions sans toucher à l'appartement ni réduire la HSP. Sensation immédiate de sol moins froid. Exiger R ≥ 4,5 sur facture (condition aides).
5Remplacer les ~36,8 m² de vitrages + 2 portes extérieures
15 000 – 28 000 €≈ −25 à −35 kWh/m²/an + confort acoustique rueTVA 5,5 % + CEE (+ MPR si Uw ≤ 1,3)Menuisier RGE
Double vitrage SGG Climatop XN, Uw ≤ 1,3 W/m²K (seuil aides), feuilleté sécurité RDC, contrôle solaire g ≤ 0,4 côté Est/Sud, profils bois respectant les cotes BENAIM (AL/HF du schédule menuiseries). Portes : Ud ≤ 2. Conserver les proportions Belle Époque + la fenêtre cintrée du salon (sur mesure). Étanchéité de pose DTU 36.5 (l'infiltrométrie se joue là).
6Doubler le mur Ouest (parties communes, ~88 m²) — R ≥ 3,7
8 000 – 18 000 €≈ −20 à −30 kWh/m²/anMPR + CEE + TVA 5,5 %Perte 5–8 cm côté intérieur
Seul mur isolable sans toucher aux façades classées Belle Époque : le mur aveugle côté parties communes. Doublage laine + BA13 (ou fibre de bois pour le confort d'été). Coordonner avec le couloir retracé BENAIM (les niches prévues absorbent l'épaisseur). Les murs Sud/Est en pierre 50 cm restent nus : leur inertie est un atout d'été — assumé.
7Traiter les ponts thermiques pendant les postes 4-5-6
1 500 – 3 500 €≈ −8 à −12 kWh/m²/anÀ écrire dans les CCTP BENAIM
Retours d'isolant aux jonctions plancher/murs (caves), tableaux et appuis de fenêtres isolés, liaison doublage Ouest/plafond. Ne coûte presque rien pendant les travaux, impossible à rattraper après. À exiger explicitement dans les devis.
Phase 2 — Les systèmes (fin de chantier)
8VMC hygroréglable type B (déjà au plan CVC BENAIM — 4 caissons)
2 500 – 5 000 €≈ −15 à −25 kWh/m²/an + fin de l'humiditéCEERGE
Remplace l'aération par fenêtres ouvertes (23 % des pertes !). Bouches hygro : SDB1, SDB2, WC, cuisine, buanderie (+ sauna extraction dédiée). Entrées d'air sur menuiseries neuves (coordonner action 5). Aldes ou Atlantic, NF EN 13141-7.
9Régulation du chauffage : robinets thermostatiques + thermostat programmable + équilibrage
1 000 – 2 500 €−7 à −15 % de conso gaz immédiatsCEE « Coup de pouce thermostat »
TRV sur chaque radiateur fonte conservé (~10 u), thermostat d'ambiance programmable connecté sur la chaudière 2020 (compatible OpenTherm si possible), équilibrage hydraulique du réseau par le chauffagiste. Le plan élec BENAIM prévoit déjà les thermostats (h:130/150 cm) — s'y raccorder.
10Chauffe-eau 300 L : choisir THERMODYNAMIQUE plutôt qu'électrique simple
surcoût ≈ 1 000 – 1 800 €ECS ÷ 3 (COP ~3) — visible au DPEMPR + CEE (le CE élec Joule n'a droit à rien)
Le plan A3 prévoit un CE 300 L Ø60. En version thermodynamique sur air ambiant/extrait, la conso ECS est divisée par ~3 vs effet Joule. Conditions : volume d'air suffisant ou gainage (buanderie 3,57 m² est petite — étudier gainage sur air extrait VMC avec BENAIM), bruit ~37-45 dB à isoler de CH1. Si infaisable : rester sur le ballon simple mais le brancher en heures creuses.
11Multi-split : exiger A+++ / SEER ≥ 8,5 et le déclarer au DPE
déjà au chiffrage (8 400 – 18 000 €)Froid quasi neutre au DPE si SEER élevéFrigoriste RGE QualiPAC
Le rafraîchissement entre dans le DPE 2021 : des unités médiocres dégradent l'étiquette, des A+++ (Daikin Stylish / Mitsubishi EF) la préservent. Réversible = chauffage d'appoint performant possible en mi-saison (COP 4+) → réduit le gaz. Les réservations 110×20 dans les murs porteurs sont déjà validées par Lasry & Moro.
12100 % LED + détecteurs (WC, buanderie, couloir nuit)
inclus au poste élecPetit gain DPE réel (l'éclairage compte depuis 2021)
Le plan élec BENAIM est déjà 100 % LED (spots MARY RDX-230, ruban 51 ml, 2700 K) avec détecteurs WC/buanderie. Rien à ajouter — juste ne pas dégrader en substituant des halogènes en cours de chantier.
Phase 3 — Verrouiller le résultat
13Test d'étanchéité à l'air intermédiaire (avant fermeture des doublages)
400 – 800 €Évite de découvrir les fuites quand c'est trop tard
Porte soufflante en cours de chantier : révèle les fuites aux menuiseries, gaines, trappes → corrections immédiates. Un 1899 étanché à ~1,3-1,7 m³/h/m² est atteignable et pèse sur le résultat final.
14DPE officiel post-travaux — acter l'étiquette B
150 – 250 €La valeur verte ne devient réelle qu'avec le document
Nouveau diagnostic par un diagnostiqueur certifié, avec TOUTES les factures (elles font foi pour les caractéristiques : R, Uw, VMC…). Sans factures, le diagnostiqueur prend des valeurs par défaut défavorables. Classer le dossier complet : c'est lui qui portera la valeur du bien à la revente.
15Option « tangenter A » — à décider plus tard, sans regret
0 € aujourd'huiDécisions réversibles à préparer
Si un jour la chaudière gaz 2020 arrive en fin de vie (~2032-2035) : la remplacer par une PAC air/eau sur les radiateurs fonte existants (basse température à vérifier) ferait passer de B à A sans retravaux. Préparer dès maintenant : laisser l'emplacement + l'alimentation élec dimensionnée (le TGBT BENAIM le permet), conserver le réseau hydraulique. Coût nul aujourd'hui, option ouverte demain.
3 · Synthèse budgétaire et séquencement
| # | Action | Coût HT | Gain kWh/m²/an | Aides | Quand |
|---|
| 1 | Audit énergétique + simulation | 500 – 1 200 | — | — | Maintenant |
| 2 | Dossiers d'aides | 0 | — | — | Avant devis |
| 3 | Autorisations AG copro | 0 | — | — | Prochaine AG |
| 4 | Isolation plancher bas (caves) R≥4,5 | 4 500 – 10 000 | −45 à −60 | MPR+CEE+TVA5,5 | Début chantier |
| 5 | Vitrages 36,8 m² + 2 portes Uw≤1,3 | 15 000 – 28 000 | −25 à −35 | TVA5,5+CEE(+MPR) | Chantier |
| 6 | Doublage mur Ouest R≥3,7 | 8 000 – 18 000 | −20 à −30 | MPR+CEE+TVA5,5 | Chantier |
| 7 | Ponts thermiques | 1 500 – 3 500 | −8 à −12 | inclus postes | Chantier |
| 8 | VMC hygro B | 2 500 – 5 000 | −15 à −25 | CEE | Fin chantier |
| 9 | Régulation chauffage | 1 000 – 2 500 | −7 à −15 % | CEE thermostat | Fin chantier |
| 10 | CE 300 L thermodynamique (surcoût) | 1 000 – 1 800 | ECS ÷3 | MPR+CEE | Fin chantier |
| 11 | Multi-split A+++ (déjà chiffré) | — | neutre | — | Fin chantier |
| 12 | LED 100 % (déjà au plan élec) | — | marginal | — | Chantier |
| 13 | Test étanchéité intermédiaire | 400 – 800 | — | — | Avant doublages |
| 14 | DPE officiel post-travaux | 150 – 250 | — | — | Livraison |
| 15 | Option A (préparation PAC future) | 0 | — | — | 2032+ |
| TOTAL volet énergie | 33 550 – 68 250 € | ≈ −180 kWh | 288 → ~104 kWh = étiquette B |
✅ Si le budget impose de choisir : le trio 4 + 5 + 8 (plancher + vitrages + VMC, 22–43 k€) délivre à lui seul ~70 % du gain → étiquette C solide, peut-être B selon simulation. Le doublage Ouest (6) est le poste le plus « sacrifiable » : gain réel mais coût élevé et perte de surface.
📋 Checklist « ne jamais signer sans » : ① mention RGE de l'artisan pour CHAQUE poste aidé · ② caractéristiques techniques sur le devis (R ≥ 4,5 / Uw ≤ 1,3 / hygro B…) — sans elles, ni aides ni prise en compte au DPE · ③ dossiers d'aides déposés AVANT signature · ④ factures détaillées conservées pour le diagnostiqueur final · ⑤ 3 devis par poste (les écarts constatés à Nice vont du simple au double).
⚠️ Pièges connus : démarchage « rénovation à 1 € » (arnaques, toujours) · devis « isolation » sans résistance R chiffrée · MaPrimeRénov' profils aisés : l'aide est réduite mais l'Éco-PTZ 50 k€ à 0 % reste TOTALEMENT accessible sans condition de revenus — c'est le vrai levier de financement ici · ne pas déclarer le sauna au diagnostiqueur comme pièce chauffée permanente (usage intermittent).
Prochaines étapes concrètes (dans l'ordre, dès cette semaine)
| ☐ 1. | Demander à BENAIM d'intégrer ce plan au CCTP de l'APS (les actions 4-13 doivent être dans les lots) |
| ☐ 2. | Commander l'audit énergétique (thermicien certifié, liste : france-renov.gouv.fr ou annuaire OPQIBI 1905) |
| ☐ 3. | Contacter le syndic : inscrire caves + mur Ouest + menuiseries à l'ordre du jour de la prochaine AG |
| ☐ 4. | Ouvrir le dossier MaPrimeRénov' (maprimerenov.gouv.fr) + comparer les offres CEE (nr-pro.fr) |
| ☐ 5. | Pré-demander l'Éco-PTZ 50 k€ à la banque (formulaire emprunteur + devis à joindre ensuite) |